【优帕克观察】从资金面窥视未来地产行业格局变化

  2018-07-17

随着银行信贷敞口收紧、房地产企业去杠杆、信托名股实债被禁后,传统流向房地产企业的资金渠道被封堵。

随着价值100亿元的恒大租赁住房一号第N期资产支持证券ABS于7月5日获批,2018年住房租赁ABS发行总规模已超800亿元。

优帕克服务式公寓市场研究中心称,“目前,国内投资房地产的资本正在往住房租赁领域转移。资本流向的转移也在调动整个社会资源的转移。”

自去年以来,资本动向就出现了明显的变化。根据Wind数据显示,2017年ABS发行中,基础资产为不动产投资信托REITs的发行规模238.94亿元,较16年全年增82%。今年,在此基础上又更进一步,仅仅第一季度就以远超去年总量,如今,2018年刚走完半年,住房租赁ABS规模就已超800亿元。

在资本的引领下,行业格局正在发生变化。据优帕克服务式公寓市场研究中心介绍,“现在整个房地产行业融资渠道都处于收紧状态,只有住房租赁的资产证券化渠道较为宽松。但是,因为有金融机构作为中介方介入,他们所关心的募、投、管、退四大环节会从某种程度上影响行业的发展。”

在优帕克服务式公寓市场研究中心看来,金融机构作为一种筛选机构将成为行业的一种过滤器。对于金融机构的介入,对整体行业的影响是积极正面。金融机构追求的投资收益,而要获取收益需要的是真正具有竞争力的标的产品。

优帕克服务式公寓市场研究中心预计,未来住房租赁行业的发展将呈现出一种存量博弈叠加结构调整现象。这主要体现在以下几方面:

其一,行业马太效应显现,良币淘汰劣币,洗牌带来市场调整。优质企业将逐渐吞并劣质企业市场。新一轮企业版图之争即将打响。

其二,新的资源关系将会建立。以房地产开发商为中心的派系群体将逐渐形成。不管怎么说,开发商拥有供给端的核心资源——房源,以此为基础建立起来的派系将重新制定住房租赁行业市场规则。

其三,优质资源争夺将推高部分房源价格。众所周知,地段是房源的核心因素。大城市核心地段的房源极其有限,且不具备增加可能。无论从品牌效应还是战略定位考虑,核心地段房源是兵家必争之地,而物以稀为贵。越来越多参与者争夺有限资源的结果必然是推高资产价格。

其四,开发商拼硬件,服务商拼软件。以往住房租赁市场中,个人是房源的主要供应方,而现今,越来越多的开发商成为了供给端的主要力量。开发商的主业在于拿地盖楼,开发商之间的角逐在于抢地拼效率;另一方面,服务商的主业在于服务,分工明确之后,“专人专事”的特点将更为明显。

总而言之,未来住房租赁市场会有部分利好和利空效应对冲,利好在于行业结构、合规、参与者的质量提高,利空在于优胜劣汰会带来不适者被淘汰。整体而言,行业发展会呈现出一种上下波动状态。但如果从时间轴上看,短期内的阵痛会成为长期稳定发展基石,住房租赁行业正在愈发正统化。