【公寓家观点】租金抵扣政策影响几何?

  2018-07-06

6月19日,官方发布《中华人民共和国个人所得税法修正案(草案)》,新的个税改革后,个人所得税起征点将从3500元/月,提高至5000元/月。在住房租赁行业,《草案》中关于住房租金等专项附加扣除引发行业热议。

此次个税改革方案中的专项附加扣除是指,在计算综合所得应纳税额时,允许额外扣除的项目,而具体扣除规则还未公布。如果个税免征标准从3500元提高至5000元,考虑月应纳税所得额和税率不变,则个人将少缴纳个税45元,即(5000-3500)*3%。

公寓家大数据研究中心表示,提高个税起征点有助于增加个人可支配收入,而房贷、房租的扣除减免能够提高租房人群的积极性。政策实施后,房地产市场除了能够迎来增量红利外,还能获得需求升级利好。

高净值人群受益最大 中高端房源需求凸显

目前,大城市中的居民普遍遇到的是高房价、高租金困境。北京、上海的人口流出很大,一部分原因在于房租过高。大城市就业机会、收入水平虽然高于中小城市,同时租金压力也不小。

根据统计局数据,2017年北京人均可支配收入水平57229.83元,上海人均可支配收入水平58987.96元。而2017年北京人均月租金2795元(约年租金33540元),上海人均月租金2678元(约32136元)。北京租金支出占个人可支配收入56.61%,上海租金支出占个人可支配收入54.48%。也就是说,每个月一半以上的收入都要支付房租。大城市的高租金成为挡在年轻人面前的一座高山。

这次个税改革后,部分精英人才将成为受益最大群体。根据公寓家大数据研究中心测算,此次个税改革后,受益群体最大的是月收入在10000元至20000元之间的群体,他们每月最多增加1000多元左右的收入;对于月收入低于10000元的群体而言,虽然他们的税收减免比例最大,但绝对数过低,预计每月增加收入在200元左右。而对于月收入高于20000元的群体而言,他们收入基数较大,但减免比例并不高。

同时,根据公寓家大数据显示,高端租房消费群体的年收入水平普遍在40W以上,中段租房消费群体年收入水平在30W以上,保障性租房消费群体年收入水平在10W以上。

根据上述数据推测,未来大城市住房租赁市场将出现一种两极趋势。中低收入群体可能依旧面临租金压力,因为多增加的收入相对于一线城市的租金水平而言相对影响较小。但高端租房市场除了会迎来新的租房需求外,还会迎来一波改善性租房新需求。

市场对于中高端公寓服务需求将增大

公寓家大数据研究中心预计,从收入的增加幅度估算,最有可能的住房租赁细分领域是服务领域。因为高端租房资源大多处于核心地段,如果要迁往更优质地段的房源性价比并不高,还不如就地寻求更多服务提升生活品质。地段虽然是决定房源质量的核心因素,但地段因素的边际效益显示曲线效应,而非正比例直线。即当地段达到某些便宜度后,后续提升增加的成本与获得的幸福感比例逐渐降低。因此,购买更多的服务是最合适的选择。

公寓家大数据研究中心称,由于高端房源需求人数增多了,部分地区房源紧张的局面会显现。毕竟,在大城市中,高端房源本身就属于稀缺资源。如果供给端不及时补充房源的话,高端房源租金价格可能继续走高。

对于整体住房租赁行业而言,个税改革所释放的政策利好除了能够促进行业发展速度,有利于加快住房租赁行业的差异化发展。