劝开发商降房价 到底有多大用?

  2015-12-24

  ■ 观察家

  当前楼市低迷的关键原因不是房价偏高,购房者不是买不起,而是信心不足。这个时候,应该通过税费减免、房贷优惠等一系列措施,拯救市场信心。

  近日,围绕开发商降房价引发市场热议。有意见认为,化解楼市库存得靠开发商自己,适当降价是最明智的选择。必须挤压房价中的水分,让房价虚火降下来,释放更多消费潜力。

  上一次出现如此论调,还是2008年四季度和2009年初。当时楼市低迷,为了救经济救楼市,曾经有过类似表述,媒体也曾炒作过一阵。后来,很快就没此言论了。

  为什么呢?主要是强力救市之后,2009年楼市快速升温,一直涨到2011年上半年。如果开发商当时听了媒体的话,在2008年和2009年大幅降价卖房,到了2009年下半年及其后,是否肠子都要悔青了呢?

  十八届三中全会已经提出,要让市场在资源配置中起决定性作用,这也是完善市场经济的必由之路。而我国的住宅产业,自1998年出台“23号文”、实行实质性房改以来,商品化、市场化程度越来越高。在这种市场化条件之下,作为现代企业制度下的开发商,自然会根据市场形势和企业状况,制定房价销售策略。

  其实,不必媒体强力呼吁,近几年三四线城市的很多开发商,早就采取了降价促销策略。开发商要想生存,就得靠卖房回笼资金,2011年之后三四线楼市一直呈降温和调整态势,开发商要想活下去,只能降价。

  然而,为什么降价之后,仍然没有出现热销,反倒形成了当前的高库存?一来是因为中国人素有买涨不买跌的思维,房价一直下跌,当然不愿意继续购房了(除了刚需)。

  另外则是因为降价幅度不够。但问题的关键是:如果真的出现四五成的大降幅,则开发商不仅不能活命,反倒会加速死亡。房价主要由地价、建安成本、税费和房企利润构成。也就是说,房价也是有刚性成本的。

  经过2011年以来持续的市场低迷,多数开发商的楼盘售价,已经接近或低于成本,根本无利可图。一方面,建安成本基本是固定的,近几年人工成本快增,高层建筑一般每平米需要1500元至2000元,除非大幅的偷工减料,搞成“豆腐渣”工程,才能压缩至1000元以下。这样的楼盘,谁敢去住?

  更重要的是,近几年全国地价只涨不跌。举个例子:2014年全国楼市降温,全国新建商品房价格同比微涨1.4%,但全国房地产开发企业土地平均购置价格却大涨17.5%。实际上,过去十几年,全国地价涨幅一直高于房价涨幅。

  地价成本只升不降,建安成本又不能压缩。经过几年苦熬,三四线城市多数楼盘当前的售价水平,开发商已难有利润可言,这从房地产企业的上市公司年报就能看出来,哪来的显著降价空间?

  老实说,如果一定要劝开发商降房价,应该劝深圳和上海的开发商,今年以来房价大涨,尤其是深圳房价飞涨至“云霄”,刚需购房者根本追不上房价上涨的速度。

  而对于三四线城市,很多楼盘价格已低至“地下室”了,房价收入比只有6倍左右,当前楼市低迷的关键原因不是房价偏高,购房者不是买不起,而是信心不足。这个时候,应该通过税费减免、房贷优惠、减少房屋供应、帮扶农民工市民化、收购存量房用于保障或拆迁安置等一系列措施,拯救市场信心。如此,才能真正有效去库存。

  □杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)